INFRA ROJO

 

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La ciudad partida II: el Estado entre el discurso y la plusvalía

Por José Rafael Moya Saavedra (Maestro en Gestión Integral de Riesgos, Universidad Ducens)

La gentrificación suele presentarse como un fenómeno del mercado: inmobiliarias, plataformas digitales, turistas e inversionistas. Pero hay un actor incómodo en la ecuación: el gobierno. Oficialmente se declara en contra, pero sus decisiones —cambios de uso de suelo, megaproyectos, inversión selectiva— la aceleran o la frenan.

Inversión diferenciada

En las zonas gentrificadas (Roma, Condesa, Polanco, San Pedro, Cancún zona hotelera, etc.), la inversión pública suele llegar más rápido y con mayor calidad:

• Renovación de calles y banquetas.
• Instalación de ciclovías y cámaras de seguridad.
• Mejores servicios de alumbrado, recolección de basura y transporte.

¿Por qué? Porque son corredores estratégicos para el turismo, la inversión extranjera y la plusvalía inmobiliaria.

Zonas invisibilizadas

Mientras tanto, en colonias periféricas y asentamientos populares, el rezago es evidente:

• Calles sin pavimento o sin drenaje.
• Transporte público inseguro y saturado.
• Infraestructura básica insuficiente (escuelas, hospitales, áreas verdes).

Aquí, la atención suele ser reactiva (después de un deslave, una inundación, un sismo), no preventiva ni equitativa.

El sesgo del mercado

Aunque la gentrificación es detonada por intereses privados (inmobiliarias, Airbnb, corredores gastronómicos), el Estado refuerza el proceso con permisos, licencias y megaproyectos.

CDMX: políticas pioneras, pero tensiones vivas

• Clara Brugada lanzó en 2025 el Bando 1 y un plan maestro con 14 acciones: regulación de Airbnb, defensoría de inquilinos, rentas justas.
• El discurso es claro: proteger a los habitantes originales de Condesa, Roma, Doctores.
• Reconocimiento internacional: se habla de políticas pioneras en América Latina.
• Crítica vecinal: aunque el discurso es de protección, megaproyectos como Mitikah o remodelaciones urbanas previas facilitaron desplazamiento.

Cancún: turismo, Tren Maya y ausencia de control

• La gentrificación no se reconoce como tal, sino como “presión inmobiliaria” ligada al turismo.
• Barrios tradicionales (Huayacán, Colosio, Donceles) son absorbidos por el auge de Airbnb y desarrollos verticales.
• El Tren Maya disparó la plusvalía hasta en 400% en zonas cercanas a estaciones, atrayendo especulación y compraventa masiva de tierras.
• El gobierno invierte en infraestructura, pero sin planes claros de vivienda asequible, permitiendo que el mercado desplace a familias hacia la periferia.

Otros ejemplos fuera de la CDMX

• San Miguel de Allende (Guanajuato): la llegada masiva de residentes extranjeros y turismo de alto poder adquisitivo ha encarecido el costo de vida y desplazado a la comunidad local.
• Oaxaca: el centro histórico vive procesos de gentrificación por la expansión de Airbnb, restaurantes gourmet y galerías, con residentes enfrentando escasez de vivienda.
• Guadalajara: barrios como Americana, Santa Tere y Chapultepec cambiaron su perfil por desarrollos inmobiliarios, turismo y renta temporal.
• Tulum, Playa del Carmen y Cancún: la especulación inmobiliaria y el turismo internacional elevan el valor del suelo, dificultando el acceso a vivienda para la población local.

Elementos comunes

El proceso suele comenzar con la renovación urbana, seguido por el arribo de residentes de mayores ingresos, transformación del comercio local y alza de rentas. Esto obliga a los habitantes originales a mudarse a zonas periféricas.

Empresas inmobiliarias, inversión extranjera y gobiernos locales intervienen en la recuperación de espacios públicos, cambios de uso de suelo y regulación parcial del mercado, favoreciendo la segregación y el desequilibrio territorial.

El doble discurso

• Los gobiernos niegan apoyar la gentrificación, pero autorizan cambios de uso de suelo bajo justificaciones como “reactivar la economía, generar empleo, mejorar infraestructura”.
• En la práctica, esto convierte a la inversión pública en palanca de la privada, mientras el costo social lo pagan los residentes expulsados.
• La narrativa es contradictoria: condenar la exclusión en el discurso, permitirla en la práctica.

Colofón

La gentrificación no es solo una decisión de mercado. Es también resultado de políticas públicas permisivas o regulatorias. La CDMX ha empezado a legislar contra ella; Cancún sigue atrapada en la lógica del turismo y la especulación; otras ciudades replican la misma fractura.

La gran pregunta es: ¿el Estado está dispuesto a proteger el derecho a la ciudad o seguirá siendo socio incómodo del negocio inmobiliario?